Wenn Du eine Immobilie an nahe Angehörige vermietest, profitierst Du gleich zweifach:
- Du kannst Deinen Mietern vertrauen und musst nicht wegen Mietnomadentum oder Sachbeschädigung bangen.
- Die Mieteinnahmen bleiben in der Familie.
Aber Vorsicht! Das Finanzamt erkennt solche Verträge nur unter verschärften Bedingungen an. Denn es besteht immer auch der Verdacht, dass Du die Vereinbarungen nur zum Schein triffst, um steuerliche Verluste zu schreiben!
Was prüft das Finanzamt bei der Vermietung an Verwandte?
Um steuerlich auf der sicheren Seite zu sein, müssen Verträge unter Angehörigen einem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Das Finanzamt achtet dabei besonders auf folgende drei Kernbereiche:
- Zivilrechtliche Wirksamkeit: Mietverträge müssen zivilrechtlich wirksam geschlossen werden. Sie bedürfen dazu zwar keiner besonderen Form. Zur Beweisvorsorge solltest Du Verträge mit nahen Angehörigen aber stets in Schriftform schließen!
- Fremdvergleich: Das Finanzamt prüft, ob Du den Vertrag auch mit fremden Dritten zu gleichen Bedingungen abgeschlossen hättest. Am besten orientierst Du Dich an geläufigen Standardmietverträgen, um Abweichungen vom Fremdüblichen zu minimieren.
- Tatsächliche Durchführung: Der Mietvertrag darf nicht nur auf dem Papier bestehen, er muss auch tatsächlich gelebt werden. Die Mietzahlungen sollten also fristgemäß bei Dir eingehen – am besten per Dauerauftrag. Und Du solltest unbedingt jährliche Nebenkostenabrechnungen erstellen.
Fallstricke bei verbilligter Vermietung: Die drei Mietschwellen
Vermietest Du verbilligt, kann Dir eine Kürzung Deiner Werbungskosten drohen! Daher solltest Du die folgenden drei Mietschwellen kennen, die sich an der ortsüblichen Miete orientieren:
🔴 Niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete
Die Vermietung wird in einen entgeltlichen (abziehbaren) und einen unentgeltlichen (nicht abziehbaren) Teil aufgeteilt. Deine Werbungskosten können in diesem Fall nur anteilig geltend gemacht werden.
🟡 Zwischen 50 % und 66 % des Ortsüblichen
Das Finanzamt prüft anhand einer Totalüberschussprognose, ob Deine Werbungskosten voll oder nur teils abziehbar sind.
🟢 Mindestens 66 % des Ortsüblichen
Glückwunsch, Deine Vermietung wird als vollentgeltlich und die damit zusammenhängenden Kosten als voll abziehbar eingestuft!
Fazit & Beratung
Weitere Details rund um steuerliche Chancen und Risiken für Vermieter kennt – natürlich – die Steuerkanzlei Deines Vertrauens! Scheue Dich nicht, unser Wissen anzuzapfen!